S realitním zákonem přišla mezi makléře obava z odpovědnosti za vady prodávané nemovitosti. Makléř je především obchodník, který má rád svou nezávislost a odpovídat za cizí problémy je proti jeho naturelu. Projděme si, jak si jako makléř zachovat čistou hlavu a vyhnout se obavám z toho, že Vás někdo bude nahánět za plíseň za kuchyňskou linkou.
Obavy realitních makléřů, že budou odpovědní za vady prodané nemovitosti pramení z toho, že realitní zákon stanoví pro makléře povinnost poskytnout zájemci o nabytí nemovitosti informace o konkrétních závadách a omezeních, které na nabízené nemovitosti váznou a to nejen o těch o kterých makléř ví, ale i o těch o kterých by s ohledem na svou odbornost vědět měl.
Zákon tímto stanoví pro makléře povinnost, jejíž porušení je předpokladem pro vznik nároku zájemce na náhradu škody, která mu vznikne v důsledku chybějící informace, která by měla vliv na jeho rozhodnutí o tom jaká kupní cena nebo nájem je pro něho akceptovatelný.
Jak je to v právu běžné, ďábel se skrývá v detailu. Zde však nejde o ďábla, ale o anděla, který makléře vyvede z katakomb rizik, náhrad za škodu a odpovědností na světlo klidu, pohody a jistých provizí.
V tomto případě máme anděly dokonce dva. Jeden se jmenuje Zájemce a druhý se jmenuje Závada. Realitní zákon pasoval zájemce do role makléřova anděla tím, že zájemcem může být jen ten, s kým realitní makléř uzavře smlouvu o realitním zprostředkování. Běžnou praxí je uzavření zprostředkovatelské smlouvy s prodávajícím a nikoliv s kupující, čímž se kupující nestane zájemcem ve smyslu realitního zákona a makléři tak vůči němu nevzniká uvedená informační povinnost o závadách na nemovitosti. Jelikož nevzniká informační povinnost, tak nehrozí ani související riziko odpovědnosti za škodu.Brňáci mají v tomto případě smůlu a je to jen jeden z důvodů proč je praxe, kdy provizi platí kupující pro makléře nevýhodná.
Anděl Závada myslí i na brněnské makléře. Je třeba rozlišovat mezi vadou a závadou. Vada je díra ve střeše a závada je zástavní právo na nemovitosti. Za vadu odpovídá prodávající, za poučení o závadě odpovídá makléř. Dobrodiní užití pojmu závada v realitním zákoně tkví v tom, že závadou nemovitosti realitní zákon myslí zejména věcné právo, které vázne na nemovitosti a vzhledem k tomu, že naprostá většina věcných práv je zapsána na listu vlastnictví, tak poučení zájemce o jejich existenci nevyžaduje přehnaného makléřského fištróna. S informování o omezeních váznoucích na nemovitosti je to složitější a k tomu si víc řekneme na školení.
Odpovědnost makléře za vady tedy není tak horká, jak se z názoru některých makléřů na sociálních sítích jeví, ale na druhou stranu k jejímu předcházení je třeba být teoreticky připraven. Kdo je připraven, není překvapen, takže se s Vámi rád uvidím na našem školení, kde si prakticky vysvětlíme jak chystat obchody tak, abyste nesli co nejmenší riziko.
JUDr. Lukáš Slanina
